He vendido mi casa, ¿cuánto debo pagar a Hacienda?

Pisomap Servicios Inmobiliarios | Compra, vende o alquila en Antequera¿Y cuanto se lleva Hacienda? Esta es una de las preguntas más frecuentes que nuestros clientes nos formulan cuando venden su casa en Antequera.

En este post te explicamos como ha quedado este asunto tras la nueva Reforma Fiscal de la Hacienda pública.

La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, es la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra). Eso sí: debes computar los gastos satisfechos para reducir de ese modo tu ganancia.

Para el cálculo de la ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, debes dar los siguientes pasos:

Primero. –

Calcular el valor de adquisición de la vivienda que acabas de vender, es decir, calcular cuánto pagaste por ella cuando la compraste. Para calcular dicha cantidad, debes tener en cuenta las siguientes consideraciones:

  • Sumar al precio inicial los impuestos pagados en su día, que pudo ser IVA si la compraste nueva (directamente al promotor), o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la compraste de segunda mano.

Por otro lado, tienes que sumar también los gastos que soportaste al comprar tu vivienda en Antequera, como por ejemplo, los derivados de Notaría, Registro y Gestaría.

Si para comprar tu piso en Antequera, tuviste que financiar la compra con una hipoteca, suma también los gastos de constitución de hipoteca, comisiones, tasación etc…

  • Si realizaste alguna mejora o inversión en la vivienda, también tienes que sumarlo al valor de compra, por ejemplo, obras para aumentar la superficie de la casa.

Sin embargo, “no computa” los gastos de conservación y reparación, como por ejemplo, cambiar el calentador de agua.

  • Por otro lado, si tu casa en Antequera la tuviste alquilada, tendrás que restar al valor de compra, el importe de las amortizaciones que te dedujiste al declarar los ingresos de esa renta.

Si la vivienda que has vendido fue heredada, el valor de compra es el declarado en las escrituras de herencia, a lo que podrás sumar el impuesto de sucesiones y todos los gastos que asumiste, en la proporción que corresponda a la vivienda si lo heredaste junto a otros bienes.

“Recuerda” que desde 2015 el valor de adquisición ya no puede actualizarse con los coeficientes de corrección monetaria.

Segundo. –

Para calcular el valor de venta, resta al importe de la venta, los impuestos y otros gastos que hayas tenido como, la plusvalía municipal o las comisiones abonadas a la Agencia Inmobiliaria.

Tercero. –

La ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, se integran en la base de ahorro del IRPF, con independencia del periodo de su tenencia. Así, el tipo de gravamen es el 19,5% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia, el 21,5% sobre los siguientes 44.000 euros de ganancia, y el 22,5% por el resto de ganancia superior a 50.000 euros.

OJO a partir de 2016, los tipos bajan al 19%, 21% y 23% respectivamente.

A continuación, hacemos un ejemplo: si vendes una casa por 200.000 euros que te costó 140.000 euros (gastos incluidos), mira cuanto IRPF acabarás pagando:

Valor de venta                               200.000

Plusvalía municipal                       – 6.300

Valor de venta neto                     193.700

Valor de compra                           140.000

Ganancia                                         53.700

Total, IRPF                                       11.500

Si compraste la vivienda antes de 1994, podrás reducir la ganancia con los denominados coeficientes de abatimiento, por lo que tu tributación será inferior. Podrás aplicarte otros incentivos, si tienes más de 65 años, o el inmueble que vendes es tu vivienda habitual. Si estás en alguno de estos grupos puedes consultarnos y estaremos encantados de ayudarte a conocer la normativa para estos casos concretos.

20 pensamientos en “He vendido mi casa, ¿cuánto debo pagar a Hacienda?

  1. david

    Buenos días, en el año 2015 vendí un inmueble que tenía en propiedad a través de una herencia de mis abuelos. Mi duda está en el valor que debo reflejar como de adquisición en la declaración de la renta de este año.

    Dicha vivienda, ubicada en Madrid capital, la heredé en dos momentos distintos:

    – Un 83% en el momento de fallecer mi abuelo (41,5% en propiedad y 41,5% en usufructo de mi abuela). Pasó a mi ya que mi madre falleció antes de hacerlo mi abuelo.
    – Un 17% en 2011 cuando falleció mi abuela. Desde ese momento pasó a ser el 100% de mi propiedad.

    Cuando gestionamos todo el asunto de la herencia de mi abuela (en 2011), se tasó la vivienda en 120.000 euros y, entiendo, por tal cantidad se pagaron los impuestos.

    La vivienda la vendí en 118.000€.

    Sin entrar en mucho más, ¿qué valor debo reflejar en la declaración de la renta para el cálculo del incremento o pérdida patrimonial? El precio de adquisición de la vivienda cuando lo compraron mis abuelos (yo aún no había nacido), el valor de tasación en el momento de la primera herencia o el de la última?. Perdona que te aporte tan pocos datos, ya me dirás si necesitas algo más, pero tampoco quería abusar de tu tiempo.
    Muchísimas gracias.

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    1. José Julio Luque Bermúdez Autor

      Hola David:

      En este caso debes hacer dos operaciones de cálculo. La primera tiendo en cuenta el porcentaje del valor de adjudicación de herencia correspondiente cuando falleció tu abuelo, y aplicar ese mismo porcentaje al valor de la venta, para conocer el incremento si lo ha habido. Para aminorar la ganancia patrimonial debse tener presente todos los gastos que tuviste (te los detallamos en nuestro post). Y el segundo cálculo, realizarlo por el resto del porcentaje que has heredado al fallecimiento de tu abuela, así como, ese mismo porcentaje del importe de la venta, igualmente teniendo en cuenta los gastos que hayas soportado en este último trámite. Espero haberte ayudado. Gracias por tu consulta. Nuestra asesoría fiscal puede ayudarte si así lo deseas.

  2. Jose Romero

    Hola, he vendido una vivienda por 214.000 € y ahora compro otra por 265.000€, también tengo una hipoteca pendiente de una segunda residencia de 70.000€. Quiero aprovechar la compra de la vivienda de 265.000€ para pedir 70.000€ más de hipoteca y así cancelar la hipoteca pendiente de la 2a vivienda. ¿Que tipo de impuestos me reclamará hacienda? Sobretodo para el tema de reinvertir todo el dinero ganado de la vivienda habitual en otra vivienda habitual.
    Espero haberme explicado bien…
    Muchísimas gracias!!

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    1. José Julio Luque Bermúdez Autor

      Hola Jose Romero:
      Tendrías que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se calcula teniendo en cuenta el importe total de la compra y que en Andalucía está en el 8%. Por la venta no tendrás que pagar nada, porque lo reinviertes en una vivienda. Gracias.

    1. José Julio Luque Bermúdez Autor

      Hola María Ynes Gonzalez: El importe de lo que tienes que pagar, dependerá de la ganancia patrimonial que hayas tenido, teniendo en cuenta la diferencia entre el valor de compra (cuando lo compraste) y el valor de venta (en lo que lo has vendido) de ese 50%. Por otro lado, tendrás que preguntar en el ayuntamiento donde se encuentre la vivienda, el importe que tendrías abonar de pluvalía. Gracias.

  3. CARLOS LOPEZ

    HOLA,MI PISO SE COMPRO POR 7 MILLONES PESETAS,EN1990 AHORA LO VENDO EN 500000,EUROS,,COMO SE TRADUCE LOS 7 MILLONES DE PESETAS EN EUROS,,,,GRACIAS

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    1. José Julio Luque Bermúdez Autor

      Hola Carlos López: Si tu piso te costó 42.070 € (7.000.000 ptas) y lo vendes por 500.000 € has tenido un incremento patrimonial de 457.929 € por lo que tendrás que tributar. En nuestro post te indicamos los baremos que utiliza la administración de hacienda. No obstante, lo mejor es que consultes con un asesor fiscal. Gracias.

  4. Rosa

    Buenos días,

    En Febrero de 2014 compré yo sola, una vivienda para uso habitual por motivo de divorcio. Aún mantenía el uso y disfrute de la vivienda habitual familiar. Con gastos ITP, registro y notario, pagué un total de 68000€ pagando con un fondo que tenía y ayuda de mi madre (préstamo a interés 0)

    La vivienda habitual familiar, que se compró en 1991 costó 3.700.000Ptas + 300.000Ptas de gastos notariales (registro e ITP incluido), siendo 2 propietarios.

    Esta vivienda se ha vendido en Septiembre de 2015 por 49000€ a los que hay que descontar 4500€ de la inmobiliaria que gestionó la venta y el plusvalía que has sido 1600€ Todo esto a dividir entre 2 propietarios. Por lo que yo he obtenido 21.450€

    Podría indicarme si me puedo acoger a reinserción en la vivienda habitual ya que no han pasado 2 años entre la compra de una y la venta de otra? Puedo alegar que he repuesto los fondos invertidos en la compra de la nueva vivienda habitual?

    En caso que que tenga que abonar algo a hacienda, cuanto supondría???

    Gracias por su atención,

    Un saludo,

    Rosa

    Responder
    1. José Julio Luque Bermúdez Autor

      Hola Rosa:

      Yo creo que tendrías que consultar con la Agencia Tributaria, porque lo normal, es primero vender y posteriormente comprar con ese dinero que se ha obtenido de la venta. No te sabría decir, si en tu caso, puedes justificar que el dinero que has obtenido ahora con la venta, lo vas a utilizar para liquidar el préstamo que tienes pendiente con tu madre por la compra que hiciste (eso imagino que harías un contrato de préstamo entre particulares). No obstante, mejor pregúntalo en la Agencia Tributaria, te dejo el teléfono: Información Tributaria Básica 901 33 55 33. Suerte. Gracias

  5. sonia

    Hola mi madre fallecio el año pasado , antes de su fallecimiento vendió una casa que heredo de sus padres. Hay que hacer la renta si ella anteriormente no a echo declaración de la renta. Saludos

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  6. araceli

    HOla, he vendido una casa por valor 350.000€, la cual yo compre por valor de 130.000€ en su dia, la plusvalia que he pagado en ayuntamiento ha sido de 8900€, me gustaria saber que es lo que voy a tener que pagar hacienda? Gracias

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    1. José Julio Luque Bermúdez Autor

      Hola Araceli: Para calcular el impuesto deberíamos tener en cuenta todos los gastos tanto de compra, como de venta ahora (notaría, agencia, plusvalía, registro, etc)
      La ganancia patrimonial obtenida, o la pérdida, se integran en la base de ahorro del IRPF, con independencia del periodo de su tenencia. Así, el tipo de gravamen es el 19,5% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia, el 21,5% sobre los siguientes 44.000 euros de ganancia, y el 22,5% por el resto de ganancia superior a 50.000 euros.

      OJO a partir de 2016, los tipos bajan al 19%, 21% y 23% respectivamente

      Gracias.

  7. Rafael Quesada

    Buenas tardes, en el año 2015 mi suegra que es viuda, vendió un piso por 54,000€, y se fué a

    vivir a casa de un hijo, que tiene el piso vacío por residir en otra comunidad, para estar más

    cerca de las hijas. El dinero de la venta del piso se lo quedo para tener personas que la cuiden

    cuando le hiciera falta, con el beneplácito de todos los hijos. ?Tiene que hacer la declaración

    de la renta? Ella nunca la ha hecho por tener una pensión de 660€. El piso que vendió lo

    compro en el año 1973 y era de protección oficial o como se llamara en aquel tiempo. Cuando

    lo compro le costó aproximadamente 350.000ptas, pagadas mes a mes, no se cuantos años.

    Muchas gracias.

    Responder
    1. José Julio Luque Bermúdez Autor

      Hola Rafael:
      Abra que ver que edad tiene tu suegra. Si es menor de 65 años, debe tributar por la venta del piso, porque a obtenido una ganancia patrimonial. Compró en 2.103 € y vende en 54.000 € por lo que su patrimonio se ha incrementado con la venta. Pero desde 2014 los mayores de 65 años que vendan cualquier tipo de activo, no sólo inmuebles, sino también acciones u objetos de valor, para dedicarlo a una RENTA VITALICIA no tributarán por la plusvalía generada en estas operaciones, según anunció el secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferre. No obstante, te facilito el teléfono de la Agencia Tributaria para que puedas consultarlo personalmente. Información Tributaria Básica 901 33 55 33. Gracias.

  8. Anónimo

    Hola. Le agradecería me ayudase.
    En 2011 falleció mi madre y heredamos el piso los 3 hijos. En escritura de aceptación se valoró por 200.000 euros con lo cual mi parte serían 66.666.
    Todos los gastos de plusvalía, notario, etc que ascendieron a 6000 euros los pagué yo sola ya que mis hermanos no podían asumirllo.
    En 2015 hemos vendido la vivienda por 104000, osea mi tercera parte es de 34.666
    También en este caso he pagado yo nuevamente la plusvalía, ibi,etc que ascienden a 1500.
    Por favor, podrías decirme si lo he vendido por mucho menos valor y además tengo tantos gastos a deducir de dos periodos distintos…como lo reflejo ?
    Gracias de antemano

    Responder
  9. Miguel

    Buenas tardes josé Julio.

    En 2015 vendí por 89.000 una casa que compré por 63.000 y compré una por 162.000€. Varias cuestiones:
    1.- A la casa que compré por 63.000€ le tuve que hacer alguna obra, le cambié la cocina, etc. ¿Eso se entiende como mejora e inversión de cara a la declaración de la renta? Entiendo que los electrodomésticos no, pero ¿y los muebles de cocina? ¿el baño nuevo? ¿Solería?
    2.- Los 89.000€ de la venta no los reinvierto todo en los dos años siguientes a la venta en la nueva vivienda: gasté 32.000€ en la entrada, 16.000 en el IVA, 1.600 en notaría, registro, etc. y 2.500€ de capital en la hipoteca de ese año (2015). En 2016 calculo que invertiré unos 4.400€ (solo de capital, sin contar los intereses) al igual que en 2017. Eso significa una suma de 60.900€ invertidos en la nueva vivienda en los años 2015, 2016 y 2017. El resto lo dediqué a cancelar un préstamo del coche, a comprar mobiliario para la nueva vivienda, la cocina de la nueva vivienda, electrodomésticos, etc. Del prestamo de la vivienda que vendí me quedan aun por pagar 28.000€ que los seguiré pagando a plazos. Mi duda es si tendré que pagar en la declaración de la renta por no haber invertido todo el dinero en los dos años siguientes a la compra.

    Gracias por su atención.

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